最近，某私募大佬的一句发言上了热搜， “在上海，一个1000万资产的家庭，其实是一个穷人家庭” ，因为上海的每平米房价10万、20万是随随便便的常见情况。

(资料图)

有同意的，有反对的，观点挺多。

为什么一句带“调侃”的言论大家关注度这么高？

在飞哥看来， 这在某种程度上正是房地产价格持续上涨带来的财富效应 ，有人看到了“焦虑”，有人看到了“凡尔赛”……

如果只论楼市，特别是新房市场，我们确实能够看到， 1000万也就只能在内环附近买个百平左右的3房 。

而且，随着上海区域价值的不断提升， 1000万要买入内环3房，难度是越来越大 。

我们可以用数据说话！ 近5年来，上海内环内新房套均总价趋势走高，2022年内环套均总价门槛已经来到了1024万。而且，这道门槛还在螺旋式抬升 。

因此，现在1000万出点头还能买到内环3房，那就相当于捡到了“大漏”，其实是值得珍惜的。

好了，话不多说，我们直接进入今天主题：

当下，1000万左右（900-1100万）还有哪些新盘可选？ 又该如何选？

飞哥梳理下来，仅有4盘！

在开始之前，欢迎大家来一波投票！

下面，我们将从板块、产品两大维度，一起来对比下！

1.板块对比

从内环站位来看，杨浦2盘依托的是“一江”，未来主要靠北外滩和东外滩的辐射；而普陀2盘依托的是“一河”，距浦西离传统市中心更近。

大家都说，黄浦江大气，一溜摆开的滨江豪宅都是上海的封面；而苏州河秀气，低调内敛，生活居住非常有格调。

正是如此的地缘站位、居住氛围和规划格局差异，也大致决定了杨浦内环和普陀内环的细微差异： 论当下成熟度，普陀内环略胜一筹；论未来空间，杨浦内环或将更大。

而具体到上述 4盘所处的板块，分别为杨浦的鞍山、东外滩和普陀的武宁 。

对应的 板块置业天梯图 得分排名如下：

（1）武宁路板块

排在第一的是武宁，当下的生活场景可以说是非常成熟的！

武宁，普陀区仅有的两个位于内环内的板块之一，属于普陀、静安、长宁三区交界处。在这个不大的板块内，竟拥有着6条轨交线，3、4号环线、7号线、11号线、13号线以及14号线。

如果从苏河玺&天汇玺出发， 最近的地铁站是曹杨路站14号线，距离3/4/11号线曹杨路站都不远 。换句话说，想去人广、陆家嘴、静安寺等热门商圈相当便利。

不仅轨交方便，自驾也很便捷。

武宁快速路 已经通车，这条快速路链接中环和内环，并且 链接了目前上海内中环最具潜力的真如和最成熟的静安寺，能级很高 。

另外，武宁也是北横通道的受益者。作为上海内环北部最重要的城市主干道， 北横通道连接连接长宁、普陀、静安、虹口、‍杨浦‍ ，是上海“三纵三横”“井”字形骨架性主干路网的组成部分之一，沿线经过众多核心CBD。

目前，北横通道西段已经通车，东段工程还在建造中，计划2023年12月建成通车。普陀内环可以说是更早地享受到了北横通道带来的便利。

因此， 比交通便捷性和通达度，客观讲普陀内环要赛过杨浦内环。

商业资源方面 ，板块内有我格广场及诸多沿街底商，还有普陀代表性商业环球港。既能感受高大上的购物体验，也有坐拥老上海满满的市井气息。

另外， 苏州河也为武宁居住环境和自然景观增色不少 。苏河玺&天汇玺距离苏州河都不远，位置相当不错，大概下楼走几步就是河畔步道，日常休闲、带娃遛狗都是极好的。

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教育资源也不差。 两项目不远处就有武宁路小学、武宁中学。

很多人都知道之前新湖明珠城对口就是武宁路小学，是普陀区二梯队。虽然新房没有学区对口一说，但也是给周边教育资源一些信心！

（2）鞍山板块

熟悉杨浦的都知道，杨浦发展呈现出“西强东弱”的格局，优质的资源大半都集中在靠近内环的一侧。

鞍山全部在内环内，地段上无疑占优；东外滩地跨内环、中环，发展不均衡。

鞍山得益于长期的发展沉淀，以及邻近虹口北外滩、瑞虹新城等繁华商圈，板块内的生活配套非常便捷。

商业方面 虽然没有特别大型的商业体，但基本够用。沿着8号线地铁口有旭辉MALL和紫荆广场，沿路还有丰富的社区底商，日常需求一应俱全。

想要更高能级的消费， 邻近就是瑞虹商圈 ，别提多方便。

医疗 则有2所三甲医院新华医院和复旦大学附属妇产科医院，前者儿科特别牛，后者妇产科，在沪上实力都很强。

鞍山还集合了杨浦头部教育资源，民办&公办均很优秀。

瑞仕云曜璟庭一路之隔就上海昆明学校，是一所九年一贯制实验学校，它的初中部在杨浦区算是不错的。（新房不承诺学区）

综合来看，鞍山的生活氛围和便利程度非常不错。 仅就配套而言，飞哥甚至认为，瑞仕云曜璟庭是千万级4盘里配套最优秀的！

（3）东外滩板块

东外滩，在配套方面就落后鞍山很多！

板块内缺乏大型商业配套，教育资源也比较一般。众多历史遗迹，外加老公房各种拆迁问题，发展略微滞后。

不过，在负重前行的同时，东外滩也有“野望”！

东外滩占位黄浦稀缺滨江岸线，成片待开发的土地成为了这里未来的黄金希望。

近些年，板块内引入了超4万亿的互联网巨头美团、B站、字节跳动；还有中节能、中交等总部项目落地，产业能级将进一步提升。

按照预期规划，到2025年东外滩将有30家以上在线新经济头部企业，导入至少20万人口。

不仅如此， 1桥2轨4隧再加上正在建设的北横通道 ，板块内交通通达度快速升级。尤其是快速连接浦东，真正是一脚油门享受陆家嘴的所有配套。

规划资源不断导入，内部资源不断整合升级，可以说 东外滩代表了杨浦未来的发展方向，也是杨浦未来价值的最高点。

到这里，我们不妨做个小总结：

生活配套方面，论成熟度和便利度，武宁=鞍山>东外滩；

发展潜力方面，论未来成长空间和规划东外滩>鞍山>武宁。

2.产品对比

选定了板块，接下来就是产品。

虽然都是3房，但在 普陀面积可以多出10平左右，空间尺度稍稍占优 。

但实际上， 杨浦2盘容积率更低，打造社区空间的余地更多 。特别是海玥天汇容积率2.0，都是8F-14F洋房高层产品，整体的采光、社区公共空间可能会更加出色。

（1）海玥天汇：较低容积率，户型正气但可选套数少

海玥天汇规划为幢8F-14F洋房高层产品。

户型约90-145㎡3-4房，共计351套房源（约90㎡3房2厅1卫共16套、约99㎡3房2厅2卫共279套、约145㎡4房2厅2卫共56套），均价11.5万/㎡。

1000万预算只能买到海玥天汇建面约90㎡3房，这个户型整个小区也仅有16套。 具体位置见下图：

这一幢楼南向基本无遮挡，北向直面社区中轴景观，位置佳， 无消防连廊设计 。

户型也很不错，南北通透，三开间朝南，是比较受欢迎的“飞机户型”。

建面约90㎡3房2厅1卫

整个项目由央企保利和国企上海建工联袂打造，是市场口碑一流的天字系产品。

目前装修标准还没有出，参考和樾天汇，基本上中规中矩。至于建成后的风格，可以参考同为天字系的保利天汇，铝板外立面，1-2层石材，现在已实景呈现了。

保利天汇实景图

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（2）瑞仕云曜璟庭：杨浦内环均价最低，性价比突出

瑞仕云曜璟庭，是瑞仕系的第六座国际社区。

项目由6栋住宅+1栋保障房+部分配套用房组成，可售住宅545套。

主力户型：

99平(445套)3房2厅2卫

90平(22套)3房2厅2卫

139平(6套)4房2厅2卫

145平(66套)4房2厅2卫

185(6套)平4房2厅2卫

首期预计推售342套90-185㎡3-4房，产品面积段分布如下图：

从目前来看， 项目联动价10.99万/㎡，是杨浦内环最低的了，因此性价比很香。

千万级预算可买建面约90/99㎡3房。

其中， 建面约90㎡3房都是双开间朝南设计 ，面宽窄进深长，采光或受影响。但 90㎡小户型3房做到了2卫 ，算是弥补了面宽的不足，功能性非常棒！

但这个户型套数也很少，只有22套。

而 建面约99㎡3房 ，户型多样，大致上有双开间朝南和三开间朝南两类，选择的余地很多。

这里飞哥放上A1-B1-C1户型，看得出来， B户型三开间朝南设计，通透性和采光面都更优秀 ，应该更受欢迎，不过定价可能也更高（纯属猜测，具体参考一房一价）。

目前项目没开样板间，值得一提的是上海城建的瑞仕系住宅个个精品——大宁瑞仕、安亭瑞仕、金桥瑞仕、长风瑞仕等都已是各自区域内的标杆盘，品质值得期待。

项目的“缺陷”就是周边的城市界面，基本上和保利天汇一样，被老破小包围，短期内无法改变。不过这也是市中心新房的“通病”，也就无所谓“缺陷”可言了。

项目售楼处已正式开放！

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（3）天汇玺：主力106㎡3房，装修标准高

天汇玺规划建设7栋4-33F住宅，可售464套。

预计推出建面约106-140㎡3-4房，有望今年1季度入市，房地联动价10.52万/㎡。

建面约106㎡是主力户型，中间套A户型，三开间朝南，动静分离；边套B户型，高层东向视野景观很好，所以客厅朝东。

社区打造方面，天汇玺将应用保利全生命周期居住系统2.0- Well集和社区理念，三大系统、十大技术、106个生活场景，构筑社区健康居住新生态。

近零能耗建筑，臻选四玻两腔玻璃 ，整体外窗的热工、气密性、隔声都有明显提升。看得出来， 天汇玺在装修标准上很高 。

（4）苏河玺：社区景观好，户型优秀

苏河玺一期入市引起来非常大的关注度，最终以72.84分的成绩当日售罄。

二期预计推出500多套房源， 主力户型为建面约107㎡3房（约500套） ，上期均价约105200元/㎡。

二期房源更靠近小区里侧，也看不到河景。不过社区大，打造 约3600㎡中央景观带 ，平时休闲娱乐去处多。

小区引入了多重公园生态系统的概念，结合苏州河沿岸景观节点，南北向的休闲体验轴+东西向的品质生活轴，打造了“双轴印玺”的概念。

效果示意图，实际以政府审批及交付为准

户型方面， 苏河玺107㎡的3房，经典“飞机户型”，南北通透感很高。

与天汇玺中间套的户型相比，很少有面积浪费。

整体上看，苏河玺更加安静宜居，体量大社区景观做的更好。

总结：

板块层面，如果注重当下配套成熟度和生活舒适度，优选瑞仕云曜璟庭、苏河玺和天汇玺；如果注重未来预期，杨浦东外滩依托滨江规划，城市界面新，再加上已经有仁恒、金隅等品牌项目扎堆，海玥天汇潜力更具想象空间。 性价比层面，瑞仕云曜璟庭属于杨浦内环“最后的”10.99万/㎡，也是千万级进驻内环3房的绝佳机会，价格优势比较突出。 户型/社区层面，海玥天汇容积率有优势，户型也很正气，但仅有16套，能买到的概率较低；瑞仕云曜璟庭和苏河玺3房标配2卫设计，功能和尺度感俱佳，社区景观配置好，而且套数多，买到的几率大。因此求稳的话，优选瑞仕云曜璟庭和苏河玺。

当然，当下内环置业成本日益高涨，杨浦内环和普陀内环可以说是为中低分人士敞开了“绿色通道”。

1000万置业内环内精装3房的机会当下不多，未来或将更少！大家抓紧把握！

关键词： 可以说是